Общедомовые нужды:можно и нужно управлять сообща

 

Автор

Селляхова Ольга, Начальник департамента разработки и сопровождения методологии НП ГП и ЭСК, к. ф.-м. н.

 

    Кто должен платить за свет в подъезде?
    Почему этот вопрос возник только в последнее время? Ведь многие потребители прекрасно понимают, что за свет в подъезде и за работу лифтов в их доме тоже надо платить, причем самим собственникам квартир. Но по привычке они хотят признавать только счета по показаниям квартирных приборов учета. В некоторых случаях жильцы даже пытаются оспорить правомерность выставления счетов за общедомовые нужды (ОДН), к которым относятся освещение лестничных клеток, обеспечение работы лифтового хозяйства, антенных усилителей, домофонов, подкачивающих насосов и прочего внутридомового оборудования, индивидуального для каждого дома.
    На самом деле свет в подъезде так или иначе оплачивался, ведь электроэнергетики должны были получать деньги за каждый произведенный киловатт-час. Например, оплачивая жилищные услуги по тарифам, установленным муниципалитетом или региональными органами регулирования, мы в том числе «покрывали» и долю общедомового потребления в общем объеме затрат на содержание жилья. Сумма платежа фиксировалась ежегодно, и в нее не включалось фактическое энергопотребление жильцов конкретного дома. Ставки устанавливались по среднестатистическим показателям и не учитывали, отключались или нет подкачивающие насосы, были ли разбиты лампочки в подъезде, работал ли лифт... Все это общедомовое потребление оплачивалось нами в составе ставки за содержание и ремонт жилья пропорционально площади проживания.
    В некоторых регионах расходы на ОДН учитывались как потери в сетях, т.е. в явном виде вообще не компенсировались гражданами, или в размере платы за коммунальные услуги по нормативу, который на практике был существенно ниже фактической величины ОДН.
    Но с 2009—2010 гг. местные органы власти начали исключать из платы за содержание и ремонт жилья стоимость электроэнергии на ОДН. Граждане стали получать квитанции на оплату электроэнергии с двумя строчками: за собственное потребление (по показаниям внутриквартирного счетчика или нормативу) и за ОДН, рассчитанные управляющей компанией (УК) либо гарантирующим поставщиком (ГП) на основании данных общедомового прибора учета (ОДПУ), предоставленных сетевой организацией и УК, или по нормативу.
    Было бы неверно утверждать, что этот вопрос никак не был отражен в нормативных актах. Постановлением Правительства РФ от 23.05.06 № 307 были утверждены и пока действуют Правила предоставления коммунальных услуг гражданам (далее — Правила). Эти Правила регулируют отношения между управляющей компанией (или ТСЖ) и жильцами, а также устанавливают порядок определения размера платы за коммунальные услуги при наличии или отсутствии приборов учета.
    В общем случае совокупный объем электроэнергии, потраченной на общедомовые нужды, рассчитывается как разница между показаниями коллективного прибора учета и совокупными объемами потребления в помещениях и распределяется между собственниками пропорционально показаниям их индивидуальных приборов учета. В случае отсутствия индивидуальных счетчиков размер оплаты определяется с использованием нормативов. При отсутствии общедомовых приборов учета на входе в дом полное потребление рассчитывается также по нормативам. И именно непрозрачность процедуры начисления платы за коммунальные услуги в части ОДН (помимо нежелания оплачивать что-то сверх показаний счетчиков) и вызывала наиболее негативное отношение граждан.
    Например, сложности возникали в связи с тем, что в Правилах не было однозначного указания на то, как поступать при отсутствии данных о потреблении в квартире (например, счетчик есть, но потребитель не передает его показания). К тому же до недавнего времени приборов учета на вводе в многоквартирные дома (МКД) было очень мало.
    Ситуация сдвинулась с мертвой точки с выходом Федерального закона № 261 от 04.11.09 «Об энергосбережении», которым на сетевые компании была возложена обязанность по оснащению зданий приборами учета. Поэтому в течение последних двух лет территориальными сетевыми компаниями (в основном МРСК) была проведена масштабная работа по массовой установке счетчиков на вводе в МКД. В результате появилась возможность определить реальное потребление на ОДН, и энергосбытовые организации тут же начали выставлять счета за энергоснабжение с учетом общедомовых нужд. Однако новые дополнительные счета во многих регионах и в самом деле оказались неприлично огромными, что повлекло за собой массовые протесты жильцов МКД, доходившие порой до судебных разбирательств и выяснений причин роста затрат на ОДН при участии региональных администраций (и даже Министерства энергетики РФ). В ряде случаев протесты имели под собой основания, причем зачастую достаточно серьезные.
    Какой должна быть величина расходов на ОДН?
    Норматив потребления электро­энергии включает как ее расход в жилом помещении, так и в местах общего пользования. В большинстве случаев норматив на ОДН предусматривает всего 7 кВт·ч/мес. на человека в доме без лифта и 14 кВт·ч/мес. на человека в доме с лифтом. Но достаточно ли этого объема и какие цифры для расхода на ОДН следует считать правдоподобными?
    По нашим данным, на начало 2011 г. в жилых домах, оборудованных общедомовыми приборами учета, доля ОДН в среднем составляла 15—20% от общего объема полезного отпуска населению. При этом в зависимости от типа и степени изношенности жилого фонда ОДН могут иметь существенный разброс, в частности в стандартных панельных 9-этажных домах с лифтом ОДН составляют от 3 до 28—35% общего потребления в МКД. В старых пяти­этажных домах даже без лифта доля ОДН иногда достигает 40—50%, т.е. соотношение собственного потребления жильцов к потреблению в местах общего пользования составляет примерно 1:1. Если провести анализ энергопотребления двух аналогичных домов, то доля общедомового потребления может различаться в 1,5—2 раза. С чем связано такое расхождение?
    Прежде всего причина кроется в состоянии общедомовой распределительной сети. От состояния внутренней электропроводки (провода с тканевой обмоткой, плохая изоляция, утечки и искрения) зависит не только величина внутридомовых потерь, но и качество подаваемой в квартиры электроэнергии. Каким образом можно уменьшить эту долю общедомового потребления? Своевременным обслуживанием, заменой неисправных участков, использованием современных токопроводящих материалов. Следовательно, если управляющие компании, ТСЖ, ДЭЗ или нанятые ими подрядные организации выполняют все, что согласовано с собственниками и нанимателями в договоре управления, то разницы в величине этих потерь между домами быть не должно.
    Следующим серьезным фактором, влияющим на величину ОДН, являются коммерческие потери: вмешательство жильцов в работу индивидуальных приборов учета, подключение оборудования в обход счетчиков как самими жильцами, так и сторонними лицами без ведома жильцов (автостоянки, ларьки, аптеки и прочее), иными словами — несанкционированное подключение и элементарное воровство.
    С этим необходимо бороться общими усилиями. Владельцы нежилых помещений на первых этажах (офисы, магазины) весьма изобретательно и охотно «минимизируют» свои расходы, которые, однако, учитываются общедомовыми счетчиками электроэнергии, и платить за них приходится жителям. При проверках особенно часто выявляются подключения к внутридомовой сети рядом стоящих ларьков, гаражей к 4- и 12-квартирным домам. Энергетики считают: лучше всего, чтобы все эти «непрофильные» потребители были подключены независимо от общедомовых приборов учета, т.е. до ввода в дом. Но такой подход логичен, если нежилые помещения имеют отдельный вход и абсолютно автономны (как ларьки, гаражи и т.п.), чего не скажешь о нотариальных конторах, турфирмах и офисах иных предпринимателей, чьи клиенты пользуются общим подъездом и даже лифтами наравне с жильцами дома. Очевидно, что такие юридические лица и предприниматели должны разделять бремя ОДН наравне с жильцами и оплачивать определенную часть коммунальных услуг.
    Наконец, значительную часть коммерческих потерь составляет потребление недобросовестных соседей. Подключение в обход квартирного счетчика — наиболее распространенный способ решения своих проблем за счет других, причем варианты такого подсоединения к общедомовому потреблению не только технически разнообразны, но и пожароопасны. Незамедлительное информирование о подобных фактах УК или энергоснабжающей организации для проведения целевых проверок с последующим отключением — единственный метод борьбы с такими «халявщиками».
    Приведем несколько примеров, как в течение всего нескольких месяцев может уменьшиться величина ОДН только за счет того, что специалисты энергосбытовых предприятий совместно с УК и администрациями муниципальных образований организуют планомерные мероприятия по аудиторской проверке жилых домов, выявлению и устранению несанкционированных подключений к общедомовой электросети, инвентаризации и ремонту внутридомовых сетей, установке современных приборов учета, регулярной проверке данных о потреблении электрической энергии юридическими лицами.
    Так, в Хабаровском крае средний размер общедомовых начислений в мае 2011 г. в сравнении с апрелем снижен с 22 до 14% (за месяц почти вдвое!), а средняя величина начислений ОДН на один лицевой счет теперь колеблется в пределах 9—29 кВт·ч.
    В соседнем Приморском крае общедомовые счета, выставленные абонентам компании «Дальэнерго­сбыт», сократились во II кв. текущего года на 23% в сравнении с I кв., составив в среднем 20 кВт·ч на один лицевой счет.
    Данный показатель по Мурманской области не превышает 10%, и это также является следствием планомерной работы гарантирующего поставщика с лицами, ответственными за содержание и ремонт общего имущества в МКД, выявление воровства и максимально возможное использование в расчетах данных приборов учета — как общедомовых, так и индивидуальных.
    Не хотим платить или не доверяем расчетам?Причины разногласий с жильцами в отношениипорядка расчета ОДН
    Следует отметить, что некоторые регионы Центральной России и Сибири оснащены общедомовыми приборами учета на 90% и более, а в ряде эта цифра почти вплотную приблизилась к 100% (Смоленская, Омская, Орловская, Свердловская и другие области). В таких регионах особую остроту приобрели уже иные проблемы — вопросы правильности начислений.
    Поскольку при отсутствии индивидуального счетчика в квартире начисление и оплата осуществляются по нормативу, то из-за заниженных нормативов существенно уменьшается и доля приходящегося на такую квартиру платежа по ОДН. При этом на потребителей, у которых есть счетчик и исправно снимаются фактические показания, перераспределяется большая доля платежа за ОДН пропорционально этим значениям. Это обстоятельство стимулирует граждан демонтировать приборы учета (или скрывать их показания) и, как следствие, приводит к дальнейшему увеличению доли ОДН, приходящейся на более сознательных жильцов.
    С учетом того, что в этот норматив уже включены ОДН (7 кВт·ч /мес на человека в доме без лифта), на таких несознательных граждан невозможно дополнительно разнести реальные объемы по ОДН, сформированные на основании фактических данных общедомового и поквартирных приборов учета. В результате эти нераспределенные объемы полностью ложатся на плечи сознательных граждан, предоставивших показания своих счетчиков. Очевидно, что если доля «нормативщиков» в отдельно взятом доме становится существенной, то счета сознательных граждан могут «раздуться» до невероятных размеров. Такой порядок поощрял жильцов не предоставлять показания счетчика или приводить в негодность установленные ранее приборы учета. Особенно в этом заинтересованы обеспеченные граждане, собственное потребление которых многократно превышает норматив в связи с огромным количеством новых бытовых приборов, появившихся в последнее время, причем часть из них работает непрерывно (кондиционеры, компьютеры, воздухоочистители, увлажнители и т.д.).
    В результате были случаи, когда ОДН достигали астрономических 100—200% к объему потребления граждан только из-за того, что большинство в доме платило по нормативу (как правило, заниженному).
    Но решатся ли все проблемы с установкой во всех домах и квартирах приборов учета? А сколько сегодня в домах электросчетчиков с просроченными сроками поверок? А с сорванными пломбами? Когда последний раз УК или нанятая ею подрядная организация проверяли состояние приборного парка в доме?
    Проводимая в регионах работа в рамках Федерального закона № 261 по оснащению приборами учета и замене существующего парка приборами более высокого класса точности выявила, что в среднем 10—15% квартир (абонентов) не имеют счетчиков вообще, а почти половина используемых безнадежно устарели и не удовлетворяют техническим требованиям, в том числе по классу точности.
    Очевидно, что все мероприятия по установке в массовом порядке современных индивидуальных приборов учета в ближайшее время должны стать одним из главных направлений деятельности по снижению ОДН. А для этого необходимо устраивать общие собрания жильцов и объяснять людям, что наличие электросчетчиков повышенного класса точности поможет им реально уменьшить величину ОДН и соответствующую плату.
    Например, в том же Приморье только за счет замены (установки) новых счетчиков с 2009 г. ОДН неуклонно снижается. Так, если во II кв. 2009 г. ОДН в среднем по Приморскому краю были 37 кВт·ч на один лицевой счет в месяц, то том же периоде 2010 г. этот показатель упал до 31 кВт·ч, а во II кв. 2011 г. — до 20 кВт·ч. И это не предел, поскольку есть примеры, когда в результате проведения различных энергосберегающих и оптимизирующих потребление электроэнергии мероприятий удалось уменьшить средний показатель ОДН до 6 кВт·ч на один лицевой счет в месяц. А в среднем в многоквартирном жилом фонде, где граждане заинтересованы в снижении ОДН, совместная работа энергетиков и ТСЖ позволила добиться стабильного и устраивающего всех результата: ОДН составляют 7—10% от общего расхода электро­энергии (14—17 кВт·ч на один лицевой счет в месяц).
    Что еще влияет на величину ОДН? Следует указать такие факторы, как неодновременность фиксирования показаний коллективного (общедомового) и индивидуальных (квартирных) ПУ, а также недостоверность информации о показаниях данных ПУ вследствие недобросовестности персонала УК (или ГП) (например, записи неверных данных приборов учета персоналом УК в ведомости обходов без фиксирования истинных значений).
    Неопределенность возникает и при использовании многотарифных (по времени суток) счетчиков как жильцами, так и на входе в дом. Нет корректного алгоритма разнесения объемов на жильцов, использующих разные типы счетчиков.
    Готовимся к работе в условиях принятого Правительством РФ Постановления № 354 от 06.05.11
    Напомним, что данным постановлением вводятся в действие новые Правила оказания коммунальных услуг, которые вступят в силу осенью 2012 г. А пока с 7 июня 2011 г. действуют поправки в текущие Правила (ПП № 307 от 23.05.06), в соответствии с которыми плата за ресурсы, израсходованные на ОДН, теперь распределяется на все помещения, находящиеся в доме — и на квартиры, и на нежилые помещения (магазины, аптеки, парикмахерские и т.п.).
    К сожалению, в обновленных Правилах остается ряд недостаточно четко прописанных моментов, и прежде всего по оплате части общедомового потребления юрлицами, занимающими нежилые помещения в многоквартирном доме. Схемы подключения объектов разнообразны, и когда нежилое помещение расположено в доме и подсоединено к внутридомовым сетям, то расход такого помещения учитывается общедомовым прибором учета. В этом случае никаких сомнений не возникает — на такое помещение плата за ОДН будет распределяться. Также очевидно, что и ларьки, и тонары, подключенные к дому, но находящиеся вне его стен, должны оплачивать только собственное потребление, главное условие — оборудовать такие помещения отдельными приборами учета и ежемесячно передавать показания. Вопросы появляются, когда организация размещается в доме, но подключена напрямую к городским сетям (или к общедомовому прибору соседнего дома) либо к домовым сетям, но не занимает никаких площадей (интернет-провайдеры).
    Также вопросы возникают в отношении цены (тарифа), по которой следует рассчитывать плату собственникам нежилых помещений за ОДН. Очевидно, что собственное потребление они должны оплачивать по договору энергоснабжения и по цене (тарифу) для «прочих потребителей», значительно превышающей ставку для населения. Но четкого указания, по какой цене они должны оплачивать общедомовые нужды, нет.
    Исходя из того что Постановление № 307 регулирует отношения в сфере жилищного законодательства, где не предусмотрено использование тарифа для прочих потребителей, в некоторых регионах были вынуждены принимать специальные решения в части платы нежилых помещений за ОДН.
    И здесь появляется еще одна проблема: откуда брать показания счетчиков в нежилых помещениях? Как правило, арендаторы и собственники магазинов и офисов не передают показания приборов учета самостоятельно и не пускают обслуживающий персонал управляющих компаний для их считывания. В то же время только одновременное (в идеале — одномоментное) снятие данных всех приборов учета (как в квартирах, так и в нежилых помещениях) позволяет избежать неточности в расчетах и правильно распределить плату за электроэнергию в доме. Но предприниматели, использующие для ведения своего бизнеса помещения в жилых домах, не несут ответственности перед жильцами и не желают вникать в сложности расчета ОДН.
    Таким образом, внесенные в Правила изменения значительно увеличивают объем работы и ответственности управляющих и расчетных организаций, а предпринимателям нужно готовиться принять дополнительную нагрузку по оплате коммунальных услуг, в результате чего для граждан плата за электроэнергию на ОДН должна уменьшиться.