Эра управдомов

 

Автор

Апасова Елена, советник генерального директора ООО "КЭС-Развитие"

 

    С 1 января 2007 г. на смену Дирекциям единого заказчика (ДЕЗам), придут управляющие компании. Жилищный кодекс требует от собственников жилья выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление, ТСЖ или управляющую компанию (УК). Если до 1 января 2007 г. жильцы не примут решения, за них это сделают органы местного самоуправления. Управляющую компанию для собственников местная власть будет выбирать на конкурсной основе.

    Проблема выбора
    Жилищный кодекс гласит: "Управление многоквартирными домами должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам". Вопрос в том, какая из форм управления обеспечит жильцам наиболее комфортные условия проживания по доступным ценам.
    При непосредственном управлении каждый собственник напрямую заключает договор с ресурсоснабжающими организациями на электро-, тепло- и водоснабжение, а также договоры с обслуживающими организациями на проведение работ по содержанию и ремонту общего имущества. Для того чтобы управлять домом непосредственно, необходимы 2 условия: минимальное количество собственников (по нашей оценке, не более 10) и знание Жилищного кодекса. Поскольку все проблемы по эксплуатации и обеспечению коммунальными ресурсами ложатся на плечи жильцов, неизвестно, что будет, если эту форму применить в конкретном доме.
    Второй вариант - создание товарищества собственников жилья (ТСЖ). В этом случае у жильцов появляется возможность определять, кому и за что платить. Качественное обслуживание дома при данном способе управления возможно, если председатель и правление будут не только добросовестно выполнять свои обязанности, но и обладать профессиональными навыками и опытом. ТСЖ имеет свой штат сотрудников, ведет бухгалтерский учет, заключает договоры, действует по решению общего собрания собственников помещений, несет бремя финансирования текущего и капитального ремонта. Поэтому создание ТСЖ перспективно в новых домах и домах, имеющих встроенные и пристроенные помещения, доход от сдачи в аренду которых можно использовать на содержание и ремонт общего имущества.
    Третий вариант - управляющая компания (УК). Собственники получают возможность не тратить свои силы и время: все вопросы по оказанию коммунальных и жилищных услуг решает компания. Схема работы УК проста. Каждый собственник заключает с компанией договор на управление. Компания в свою очередь заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг и эксплуатирующими организациями. Такая форма управления представляется наиболее привлекательной, разумеется, при условии правильного выбора компании.
    Способ управления многоквартирным домом определяется (и изменяется) на общем собрании жильцов. Как показывает практика, проведение общего собрания - процедура не самая приятная и легкая. Принятое решение легитимно при условии, если за него проголосовало более 50% собственников, в противном случае собрание должно быть проведено повторно. Если собственники собраться не могут, голосование проводится заочно.

    Справка ООО "КЭС-Развитие
    Компания входит в "КЭС-холдинг", реализует проекты в сфере жилищно-коммунального хозяйства: занимается антикризисным управлением объектами ЖКХ, управлением многоквартирными домами в рамках программы "Российский дом". Программу проводят региональные управляющие компании "УралДомСервис", "ТверьУправДом", "УльяновскДомСервис", РУК "Дом-Прикамье". Общая площадь жилищного фонда, обслуживаемая в рамках программы, составляет 16 млн кв. м. Компания работает на территории Свердловской, Пермской, Ульяновской, Тверской, Владимирской областей, в Краснодарском крае.

    Управдом - лучший друг человека
    Новый Жилищный кодекс позволяет отказаться от услуг государственных Дирекций единого заказчика и пригласить частную управляющую компанию. Проблема заключается в том, что выбирать на сегодняшний день практически не из чего, поскольку рынок частных УК находится на стадии становления.
    Принципиальное различие между ДЕЗом и частником заместитель генерального директора "КЭС-развитие" Дмитрий Бурец определил так: "ДЕЗ в существующих условиях заинтересован в увеличении финансовых потоков и, соответственно, в том, чтобы жилец платил больше. Частная компания, если она правильно строит отношения с жильцами, заинтересована в том, чтобы собственники платили меньше. Есть такое понятие - "премия за эффективность управления". К примеру, мы выяснили, что параметр теплоносителя не соответствует правилам предоставления коммунальных услуг, мы снижаем плату жильца, а разницу между предыдущим и текущим показателем делим с ним пополам".
    В соответствии с Жилищным кодексом вводится договор об управлении многоквартирным домом, который собственники заключают с УК на срок не менее 1 года и не более 5 лет. Этот документ и будет регулировать отношения потребителя и исполнителя жилищно-коммунальных услуг. В договоре необходимо указать весь перечень услуг, состав общего имущества многоквартирного дома, порядок определения цены договора, размер платы за содержание и ремонт помещения, коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
    С коммунальным сервисом все просто и понятно: предоставляются качественное и бесперебойное электро-, водо-, тепло-, газоснабжение и утилизация бытовых отходов, причем стоимость этих услуг контролируется государством. Что же касается жилищных услуг, то собственник получит все, что пожелает, и цена будет зависеть от условий каждого дома. Разумеется, есть перечень обязательных работ, который определяется правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. В частности, управляющая компания должна проводить текущий ремонт и технические осмотры, вывозить мусор, обслуживать лифты, содержать придомовую территорию. За дополнительную плату жильцы могут установить домофон и систему видеонаблюдения, нанять консьержа или круглосуточную охрану, заказать озеленение и ограждение придомовой территории.
    Управляющая компания в свою очередь обязана отчитываться перед собственниками о своей работе. Для этого существует книга подомового учета, в которой фиксируются расходы и доходы компании по каждому дому. Собственник может в любой момент спросить с УК и предъявить ей претензию. Если потребитель, к примеру, в результате аварии получил не качественную услугу, управляющая компания обязана сделать перерасчет.
    Кроме того, собственники вправе в любое время поменять управляющую компанию, если качество услуг их не устраивает. По мнению большинства экспертов, лидерами рынка станут крупные частные компании, которые будут не только зарабатывать, но и вкладывать. Важные составляющие дохода УК - мероприятия по энергосбережению и экономии ресурсов. Например, ООО "КЭС-развитие" в городах Свердловской области установило приборы учета и регулирования тепла, что позволяет жильцам не только меньше платить за теплоснабжение, но и регулировать температуру в своей квартире.

    Как выбрать УК
    "В первую очередь жильцы должны поинтересоваться, каким образом компания зарабатывает деньги, - советует Дмитрий Бурец. - Если в ответ представители УК расскажут об установке приборов учета и оптимизации системы теплоснабжения, о проведении конкурсов на ремонтные работы и снижении их стоимости по сравнению с нормативами, и, наконец, о том, что сэкономленные средства будут разделены между компанией и жильцами, - это профессиональный подход, с такой компанией можно иметь дело".
    Если собственники на собрании все же решили отдать предпочтение управляющей компании, возникает вопрос, как ее найти. Есть несколько способов. Во-первых, сотрудники компаний сами обходят дома и предлагают свои услуги. Во-вторых, информацию о компаниях можно прочитать на сайтах в Интернете.
    В-третьих, собственники могут обратиться в органы местного самоуправления, в департамент ЖКХ, где им предоставят необходимую информацию. В некоторых городах действуют Ассоциации управляющих компаний, они также помогут выбрать оптимальный вариант.
    Перед тем как заключить договор на управление, необходимо узнать, существует такая организация на самом деле или это компания-однодневка. Для начала нужно проверить учредительные документы, получить сведения из Единого государственного реестра юридических лиц. Желательно также ознакомиться с бизнес-планом компании по вашему дому. Ну, а главный критерий при выборе УК - результат опроса жильцов других домов.
    Но если есть возможность сделать выбор самим, зачем доверять его кому-то другому?